Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Nowym Sączu

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 25 czerwca 2024r.

Pozwem złożonym dnia 13 marca 2024r. powódka M. P. (1) prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Biuro (...), reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, domagała się zapłaty od pozwanej J. L. (1) zapłaty kwoty 6.600 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 listopada 2023 roku do dnia zapłaty. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm prawem przepisanych (k. 3-12).

W uzasadnieniu żądania wskazała, iż zawarła z pozwaną w dniu 1 września 2023r. umowę pośrednictwa kupna lokalu przy ulicy (...) w N. należącego do M. S.. Wskazała że umieściła ofertę sprzedaży lokalu w Internacie, a umowa pośrednictwa w sprzedaży lokalu nie była umową na wyłączność. Pozwana podpisując umowę nie zgłaszała wątpliwości co do ani wysokości wynagrodzenia. Umowa w ocenie powódki była napisana zrozumiałym językiem określając w sposób jasny wysokość wynagrodzenia i termin płatności . Wskazała że dokonała: prezentacji oferty w dniu podpisania umowy, negocjowała cenę ze sprzedającym, przygotowała umowę przedwstępną oraz koordynowała jej podpisanie, poleciła pozwanej pośrednika finansowego, przygotowała dokumenty do zakupu, umówiła notariusza oraz uczestniczyła w spisaniu stanu żucia mediów oraz sporządzeniu protokołów zdawczo - odbiorczych . Podniosła że dopiero w trakcie podpisywania umowy kupna przedmiotowego lokalu u notariusza, pozwana zaprzeczyła, że zawierała jakąkolwiek umowę, zaś ojciec pozwanej oświadczył, iż w imieniu córki może zapłacić 3.000 zł na co powódka nie wyraziła zgody.

W odpowiedzi na pozew z dnia 11 kwietnia 2024r. pozwana J. L. (1) reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych (k.79-79-89).

Przyznała, iż złożyła podpisy pod dokumentem z dnia 1 września 2023r. podnosząc że nie wiedziała ze podpisuje umowę. Nie kwestionowała że ogłoszenie znalazła jej mama, która umówiła spotkanie. Wskazała że powódka przed okazaniem mieszkania poinformowała ją że by to zrobić musi podpisać dokument. Pozwana zrobiła to działają w zaufaniu do powódki , argumentując, że nie miała intencji do zawarcia umowy bo nie miała na to środków a gdyby chciała skorzystać z usług pośrednictwa to poszłaby w tym celu bo biura nieruchomości. Zarzuciła że treść dokumentu poznała O dopiero 31 października 2023r. Argumentowa że stawka wynagrodzenia została wpisana do umowy w innym czasie niż złożone podpisy o czym świadczą inne kolory długopisów, że powódka nie podejmowała w celu wykonania tej umowy żadnych czynności: nie wynegocjowała obniżenia ceny albowiem już w dniu 1 września 2023r. wskazała, że nieruchomość można już kupić za cenę 220.000 zł, tylko grzecznościowo przekazała numer do zaprzyjaźnionego doradcy kredytowego zaś przygotowanie umowy przedwstępnej było realizacji umowy zawartej ze sprzedającym Wskazywała że nie miała woli zawarcia umowy, oraz że złożyła oświadczenie woli pod wpływem błędu wywołanego zachowaniem powódki, czego wyrazem jest uchylenie się od skutków złożonego oświadczenia.

Ostatecznie również wskazał, że umowa i tak została zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa, dlatego też przepisy ustawy o prawach konsumenta, nakładają na przedsiębiorcę szczególne obowiązki, w tym informacyjne, m.in. o możliwości odstąpienia od umowy. Powódka nie przekazała także formularza odstąpienia od umowy. Tym samym należy uznać, iż złożone w piśmie z dnia 13 listopada 2023r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy było skuteczne. Ostatecznie wskazała, również, iż taka praktyka w której pośrednik ma już podpisaną umowę pośrednictwa ze sprzedającym za co otrzymuje stosowne wynagrodzenie, a okazanie nieruchomości uzależnia od podpisania kolejnej umowa pośrednictwa z kupującym jest sprzeczne z dobrymi obyczajami kupieckimi i przejawem nielojalności. Domaganie się zatem wynagrodzenia nawet wyższego niżeli od sprzedającego, za czynności które mieszczą się w zakresie tych zleconych przez sprzedawcę, jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka M. P. (1) prowadzi Biuro (...) M. P. (1) w N..

(niesporne)

W dniu 1 sierpnia 2023r. powódka w ramach prowadzonej działalności oraz M. S. zawarły umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości stanowiącej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 28,2 m ² oraz piwnica 5,12 m ² , znajdującego się przy ulicy (...) w N. za cenę 232.000 zł.

W ramach umowy, właściciel nieruchomości powierzył powódce podjęcie czynności mających na celu znalezienie nabywcy nieruchomości, czyli między innymi do: przeprowadzenia oględzin nieruchomości, poszukiwania nabywców wszelkimi dostępnymi środkami, prezentowania ofert sprzedaży klientom, podjęcia działań promocyjnych, przygotowania i przeprowadzenia pełnej obsługi transakcji sprzedaży nieruchomości we współpracy z kancelarią notarialną , pośredniczenia w kontaktach z klientami w tym wynegocjowania ceny, sporządzenia protokołu zdawczo -odbiorczego.

W przypadku zawarcia przez zmawiającego umowy sprzedaży z kupującym wskazanym przez biuro, zamawiający miał zapłacić wynagrodzenie w wysokości 6.000 zł.

Umowa ta nie była umową na wyłączność i została zawarta na czas nieoznaczony.

(dowód: umowa pośrednictwa z 1.08.2023r. – k.18, zeznania świadka A. S. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00;07:47-00:21:03, k.125/v-126, , zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v)

Powódka w ramach realizacji umowy zawartej ze sprzedającym sporządziła ofertę sprzedaży lokalu wraz z dokumentacją zdjęciową, która umieściła w Internecie . Ogłoszenie zostało oznaczone logo prowadzonej przez powódkę działalności. Dodatkowo lokal był w ofercie innych biur i portali.

(dowód: ogłoszenie z portalu internetowego - k.19-20, zeznania świadka A. S. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00;07:47-00:21:03, k.125/v-126, , zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v )

Ponieważ pozwana J. L. (1) była zainteresowana zakupem nieruchomości jej matka na jednym z portali znalazła ogłoszenie sprzedaży lokalu przy ulicy (...) w N. zamieszone przez biuro nieruchomości powódki. Mama pozwanej zadzwoniła pod numer wskazany w ogłoszeniu i umówiła spotkanie na 1 września 2023r. celem obejrzenia nieruchomości. Podała imię i nazwisko córki oraz swój numer telefonu. Wiedziała, że rozmawia z pośrednikiem.

(dowód: umowa pośrednictwa w kupnie z 1.09.2023r. – k.21, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

W dniu 1 września 2023r. pozwana wraz z siostrą i mamą udały się na spotkanie. Z powódką spotkały się pod blokiem i przed okazaniem mieszkania powódka poinformowała ją że jest pośrednikiem nieruchomości oraz że zanim okaże lokal, wymaga aby pozwana podpisała dokumenty. Zaznaczyła że same oględziny nieruchomości nie są płatne i jeżeli pozwana nie będzie zainteresowana zakupem nieruchomości to nie wiąże się to z żadnymi kosztami. Przekazała pozwanej umowę, która była przypięta do plastikowej podkładki . Pozwana nie czytając dokumentu złożyła podpis na drugiej stronie umowy pośrednictwa w tabelce w której wskazane były oferty „wybrane przez zamawiającego” potwierdzając adres mieszkania jaki jej okazano oraz na końcu dokumenty jako zamawiający. Strona na której złożyła podpisy zaczyna się od §6 a kończy się na §13 . Nie było żadnych obiektywnych przeszkód by pozwana przeczytała dokument który jej okazano. Pozwana nie zgłaszała żadnych uwag ani wątpliwości. Nie zabrała dla siebie egzemplarza umowy. Wiedziała, że nieruchomość jest sprzedawana za pośrednictwem biura nieruchomości.

Dokument który podpisała pozwana to była umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości. Pozwana w ramach umowy powierzyła pośrednikowi podjęcie działań mających na celu zawarcie umowy kupna nieruchomości obejmujących wyszukanie ofert i przedstawienie ich zmawiającemu, sprawdzenie stanu oferowanych nieruchomości, w razie potrzeby przedstawienie projektu umowy przedwstępnej, przygotowanie dokumentów oraz umówienie dogodnego dla obu stron terminu podpisania umowy przenoszącej własność.

Umowa przewidywała, że w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z klientem wskazanym przez biuro, zamawiający zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie wysokości 3 % ceny sprzedaży określonej w akcie, nie mniej iż 4.000 zł. W przypadku zwłoki w płatności, zamawiający zobowiązuje się do zapłaty odsetek ustawowych od należnej kwoty. Wszystkie negocjacje cenowe, omawianie terminu podpisana i warunków umowy zamawiający przeprowadza tylko w obecności pośrednika lub asystenta.

Następnego dnia poinformowała ojca o podpisaniu umowy i udziale pośrednika.

(dowód: umowa pośrednictwa w kupnie z 1.09.2023r. – k.21, zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v, zeznania świadka J. L. (2) -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:52:50-01:17:49, k.126/v-127, zeznania świadka K. L. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:17:49-01:41:53, k.127-127/v zeznania świadka P. P. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:41:53-02:04:49, k.127/v-128, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

Po podpisaniu umowy strony dokonały oględzin lokalu i pozwana oświadczyła ze jest zainteresowana jego zakupem ale musi uzyskać kredyt. Wówczas powódka poleciła jej doradcę finansowego, z którym pozwana już bezpośrednio załatwiała wszelkie formalności związane z uzyskaniem kredytu w ramach programu - kredyt 2% na zakup pierwszego mieszkania, a także dotyczące rzeczoznawcy.

Pozwana pozostawała w stałym kontakcie telefonicznym i SMS z pośrednikiem, uzgadniając z nim warunki umowy przedwstępnej. W szczególności powódka prowadziła rozmowy zarówno z pozwaną jak i sprzedającą, negocjując warunki uiszczenia zadatku cenę oraz wydłużenie terminu wskazanego w umowie przedwstępnej.

Powódka przygotowała projekt umowy przedwstępnej i uzyskała wymagane dokumenty.

W dniu 14 września 2023r. w biurze powódki, strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 220.000 zł. Do umowy sprzedający przedłożył zaświadczenie wydane przez spółdzielnie, przydział lokalu z 14.09.2000r., akty notarialne i świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku.

(dowód: wydruk korespondencji między stronami – k.22-27,wydruk korespondencji pozwanej i doradcy finansowego – k.94-103 zestawienie połączeń – k.34-40, umowa przedwstępna z 14.09.2023r. – k.41, k.120, zeznania świadka A. S. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00;07:47-00:21:03, k.125/v-126, zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v, zeznania świadka J. L. (2) -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:52:50-01:17:49, k.126/v-127, zeznania świadka K. L. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:17:49-01:41:53, k.127-127/v, zeznania świadka P. P. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:41:53-02:04:49, k.127/v-128, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

Następnie w dniu 31 października 2023r. pozwana otrzymała pozytywną decyzję o przyznaniu jej kredytu. Powódka wówczas telefonicznie poinformowała pozwaną o kosztach sporządzenia aktu notarialnego oraz przypomniała o należnym jej wynagrodzeniu. Wtedy też pozwana zwróciła się do powódki o przesłanie zdjęcia dokumentu, który podpisywała w dniu 1 września 2023r. Niezwłocznie powódka przesłała SMSem zdjęcie umowy, pozwana nie skomentowała otrzymanego dokumentu, ale przesłała je ojcu.

(dowód: wydruk korespondencji między stronami – k.22-27, zestawienie połączeń – k.34-40,ppismoa z 6.11.2023r. – k.51-53, zeznania świadka K. L. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:17:49-01:41:53, k.127-127/v, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

Mimo to powódka nadal uczestniczyła w czynnościach zmierzających do podpisania umowy przenoszącej własność, kompletowała konieczną dokumentację, umówiła u notariuszem termin pospadania umowy. Pozwana pomimo, że znała treść umowy i wysokość należnej prowizji nie zrezygnowała z kupna nieruchomości , albowiem po konsultacji z ojcem ustaliła że sfinalizują umowę a następnie wyślą powódce pismo o uchyleniu się od skutków prawnych zawartej umowy .

W dniu 7 listopada 2023r. pozwana J. L. (1) oraz M. S. i A. S. przed notariuszem J. K. w Kancelarii Notarialnej N. zawarli umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położnego w budynku nr (...) przy ulicy (...) w N. za cenę 220.000 zł. Do umowy przedłożono zaświadczenia wydane przez spółdzielnię, przydział lokalu z 14.09.2000r., akty notarialne i zaświadczenie, że w dniu 6 listopada 2023r. bank udzielił kupującej kredytu mieszkaniowego.

U notariusza ojciec pozwanej zaoferował, że uiści za pozwaną kwotę 3.000 zł, na co powódka nie przystała.

(dowód: wydruk korespondencji między stronami – k.28-33, zestawienie połączeń – k.34-40, akt notarialny Rep A nr (...) – k.42-48, protokół z 16.11.2023r. – k.55, zeznania świadka A. S. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00;07:47-00:21:03, k.125/v-126, zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v, zeznania świadka K. L. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:17:49-01:41:53, k.127-127/v, zeznania świadka P. P. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 01:41:53-02:04:49, k.127/v-128, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

W dniu finalizacji, powódka za pośrednictwem SMS skierowała również do pozwanej zapytanie o to jaką fakturę za wykonanie usług przez biuro ma wystawić – płatność gotówką czy przelewem.

Ostatecznie, wobec braku odpowiedzi, powódka poinformowała pozwaną, iż przygotowała fakturę gotówkową na kwotę 6.000 zł.

Pozwana wskazała kategorycznie, że nie ma konieczności wystawiania faktury albowiem nie zawierała żadnej umowy z powódką. Podniosła, iż umyślnie została wprowadzona w błąd, a jej stanowisko zostanie przedstawione po kontakcie z prawnikiem. Strony nie doszył do porozumienia.

Ostatecznie powódka za wykonane usługi wystawiła fakturę Vat na kwotę 6.600 zł płatną przelewem do dnia 16 listopada 2023r., którą przesyłką poleconą przesłała do pozwanej. W dniu 9 listopada 2024r. pozwana odebrała korespondencję.

(dowód: wydruk korespondencji między stronami – k.28-33, zestawienie połączeń – k.34-40, faktura nr (...) – k.49 wraz z potwierdzeniem odbioru - k.50, zeznania świadka S. L. - nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:04:09-02:22:50, k.128-128/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130) W dniu 16 listopada 2023r. pośrednik uczestniczył również w spisaniu protokołu zdawczo - odbiorczego lokalu.

W piśmie datowanym na 6 listopada 2023r. , ekspediowanym już po finalizacji umowy notarialnej, pozwana wskazała, iż w związku żądaniem zapłaty kwoty 6.000 zł wyrażonym w rozmowie telefonicznej w dniu 31 października 2023r. i przesłanym zdjęciem, umowę uznaje za nieważną z powodu wady oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Tym samym poinformowała o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego w dniu 1 września 2023r. oświadczenia, albowiem zgodnie z zapewnieniami był to tylko dokument upoważniający wyłącznie do obejrzenia mieszkania i każdy taki dokument musi podpisać. Zarzuciła, że nie otrzymała egzemplarza umowy co było działaniem celowym, by uniemożliwić odstępnie do umowy, a dopiero na skutek rozmowy telefonicznej w dniu 31 października 2024r. i żądania zapłaty, otrzymała zdjęcie umowy. Nie kwestionuje podpisu na umowie, ale jej ważność albowiem działa pod wpływem błędu co do czynności prawnej , który był istotny. W jej ocenie został wykorzystany jej brak doświadczenia w tego typu transakcjach, młody wiek i determinacja w poszukiwaniu mieszkania.

Nadto w piśmie z dnia 13 listopada 2023r., w związku z otrzymaniem faktury wskazała, że nie było żadnych podstaw do jej wystawienia wobec uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia. Z ostrożności wskazała, że odstępuje od umowy, która nie została jej należycie doręczona a o jej treści dowiedziała się ze zdjęcia nadesłanego w dniu 31 października 2023r.

Powódka w piśmie z dnia 20 listopada 2023r. wezwała pozwaną do zapłaty należnej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, podnosząc, iż wbrew stanowisku pozwanej umowa jest ważna i wiąże obie strony. Powódka podkreśliła, że umowa została sporządzona w obecności dwóch świadków - członków jej rodziny. Miała możliwość zapoznania się z jej treścią i odebrania egzemplarza umowy, która z resztą jest sporządzona w sposób zrozumiały.

W odpowiedzi pozwana wskazała, że sama znalazła lokal a wszelkie inne czynności jak okazanie lokalu, sprawdzenie stanu prawnego, umowa przedwstępna, przygotowanie dokumentów, załatwienie formalności w związku ze zmianą właściciela realizowane były na zlecenie sprzedającego, za co o powódka otrzymała stosowne wynagrodzenie.

(dowód: pismo z 6.11.2023r. – k.51-53, pismo z 13.11.2023r. – k.54, pismo z 20.11.2023r. – k.56-59 wraz z potwierdzeniem odbioru – k.61, pismo z 27.11.2023r. – k.62-66, zeznania świadka M. S. -nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 00:28:32-00:52:50, k.126-126/v, zeznania powódki – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 02:23:17-03:02:41, k.128/v-129/v, zeznania pozwanej – nagranie rozprawy z 11.06.2024r. 03:02:41-03:32:03, k.129/v-130)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań stron, świadków oraz dokumentów powołanych w opisie stanu faktycznego. Treść i forma dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu, a strony ich nie kwestionowały za wyjątkiem okoliczności podpisania umowy z 1 września 2023r.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków A. S., M. S., J. L. (2), K. L., S. L., P. P. oraz stronom w zakresie w jakim zeznania te wzajemnie ze sobą korespondowały oraz znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale zgromadzonym w sprawie.

Sąd dał wiarę pozwanej w zakresie w jakim przyznała, że podpisała umowę nie czytając jej albowiem „ zaufała tej pani , bo była bardzo miła” oraz że myślała że działa w dobrej wierze by doprowadzić do końca transakcję na rzecz sprzedających. W tym zakresie jej zeznania były wiarygodne i przekonywujące zważywszy na kontekst sytuacyjny albowiem pozwana chciała zobaczyć mieszkanie i nie zakładała, że je od razu kupi albowiem była to pierwsza nieruchomość którą w ogóle oglądała.

Sąd nie dał jej jednak wiary w części w jaki twierdziła, że nie wiedziała że podpisuje umowę pośrednictwa, albowiem w tym zakresie jej zeznania są infantylne i nieprzekonywujące w ocenie sądu stanowiąc tylko i wyłącznie realizację przyjętej przez nią linii obrony przez zgłoszonym roszczeniem. Pozwana wiedziała że spotyka się z pośrednikiem, zaś treść dokumentu na którym złożyła podpisy wskazuje bez żadnych wątpliwości że jest to treść umowy której początek jest na drugiej stronie . Zaczyna się bowiem nie od §1 a od §6 zaś treść intelektualna tego dokumenty świadczy o tym że jest to ciąg treści znajdującej się na poprzedniej stronie. W tym zakresie Sąd dał wiarę powódce że poinformowała pozwaną że jest to umowa, że samo oglądnięcie mieszkania nic nie kosztuje i dopiero jeżeli zdecyduje się na zakup to należna będzie dla niej prowizja.

Dokonując oceny zeznań pozwanej oraz jej matki i siostry Sąd miał na uwadze ,że zeznania te obarczone są subiektywną oceną stanu faktycznego, nacechowane są emocjonalnie co było szczególnie widoczne chociażby w zeznaniach matki pozwanej.

Na uwagę zasługują jednak zeznania ojca pozwanej, który wskazał, że córka informowała go o tym, iż w sprzedaży nieruchomość uczestniczy pośrednik i że podpisała umowę. Świadek wskazywał również, co istotne, że zapoznał się także ze zdjęciem umowy i oferował powódce zapłatę wynagrodzenia z tego tytułu, wbrew twierdzeniom pozwanej .

Ustalając to jakie czynności wykonał pośrednik Sąd oparł się przede wszystkim na zeznaniach stron oraz M. S. i A. S. jako świadków niezainteresowanych konkretnym rozstrzygnięciem, które korespondowały z wydrukami rozmów stron, pozwanej z brokerem i sprzedającą.

Z uwagi na fakt iż świadek P. P. nie był na spotkaniu w dniu 1 września 2023r.a jedynie opisywał jak co do zasady wygląda cała procedura pośrednictwa a przed wszystkim pierwsze okazanie nieruchomości kupującemu i związane z tym czynności, nie miały one istotnego znaczenia dla ustalenia stanu faktycznego w sprawie albowiem nie posiadła bezpośredniej wiedzy o tym jak przebiegało spotkanie stron.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

W niniejszej sprawie spawie powódka M. P. (2) domagała się od pozwanej J. L. (1) wynagrodzenia w kwocie 6.600 zł z tytułu wykonania umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości łączącej strony.

Pozwana stała na stanowisku, że nie jest obowiązana do zapłaty żadnego wynagrodzenia albowiem nie wiąże jej żadna umowa pośrednictwa, ponieważ takiej umowy nie podpisała, a gdyby nawet podpisała to składając podpis była w błędzie co do tego jaki charakter ma ten dokument i skutecznie uchyliła się od skutków tej czynności prawnej.

Zgodnie z art.179a ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów między innymi nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 179b pkt. 2 cyt. ustawy). W myśl art. 180 § 3 ustawy, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest zatem umową nazwaną uregulowaną w ustawie z dnia 31 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. (I CK 270/04, LEX nr 339711) dokonał wykładni istoty umowy pośrednictwa, wskazując, że "pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku". W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł również, że "decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy ".

W obowiązującym stanie prawnym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zabraniają wykonanie wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem, że obie strony o tym wiedzą oraz że jest to poprzedzone zawarciem umowy. W niniejszej sprawie bezspornym było, że pozwana wiedziała o tym, że powódka reprezentuje drugą stronę transakcji i akceptowała ten stan.

W niniejszej zatem sprawie, istota sporu sprowadzała się do rozstrzygnięcia czy strony wiązała umowa pośrednictwa i w następstwie czy powódka wykonała wskazane w niej czynności, i czy uprawniona jest do wynagrodzenia w kwocie 6.600 zł.

Odnosząc się pierwszej kolejności kwestii ważności umowy wskazać należy że zgodnie z art. 84 § 1 k.c., w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny) (§ 2)

Sąd analizując zgormadzony w sprawie materiał dowodowy i tym samym dokonując oceny stanu fatycznego, doszedł do przekonania, iż nie zaszły żadne okoliczności uzasadniające uznanie, że pozwana była w błędzie, względnie by ten błąd wywołała strona przeciwna.

W pierwszej kolejności wymaga zauważenia, że pozwana przyznała, że złożyła swój podpis pod umową pośrednictwa z dnia 1 września 2023r. Nie ulegało również wątpliwości, że zarówno pozwana, ale i jej matka, siostra - obecne podczas podpisywania umowy, a później i ojciec mieli wiedzę o tym, że w sprzedaży nieruchomości bierze udział pośrednik. Matka pozwanej przyznała, że podczas pierwszej rozmowy telefonicznej - umawiając spotkanie, wiedziała o tym, że rozmawia z pośrednikiem nieruchomości. Z kolei siostra pozwanej podawał, że powódka na pierwszym już spotykaniu, podczas którego doszło do podpisania spornej umowy informowała o tym, że jest pośrednikiem w obrocie nieruchomości. Ponadto sama pozwana, jak wskazywał ojciec, następnego dnia po spotkaniu, informowała go , że sprzedaż nieruchomości odbywa się za pośrednictwem agenta, a nadto, że podpisała umowę. W świetle tych ustaleń bezspornym jest więc udział powódki w czynności okazania lokalu w charakterze pośrednika nieruchomości był okolicznością znaną pozwanej.

Bezspornym jest że pozwana złożyła podpis na okazanym jej dokumencie pomimo że go nie przeczytała. Nie zasługują na wiarę wywody pozwanej o wzbudzonym zaufaniu co zostało omówione powyżej i w tym miejscu nie ma potrzeby ponownie przytaczać tej samej argumentacji . Sąd zwraca jedynie uwagę, że w toku postępowania nie ujawniły się żadne okoliczności które uniemożliwiałyby pozwanej zapoznanie się z treścią umowy. Powódka przedłożyła jej dokument, który był przypięty do podkładki i nie podejmowała żadnych czynności które utrudniały by przeczytanie jego treści. Nie zasługują na uwagę twierdzenia że fakt spotkania na ulicy utrudniał czytanie dokumentu, albowiem nie jest to okoliczność uniemożliwiająca przeczytanie ze zrozumieniem dwustronicowego dokumentu o nieskomplikowanej treści . Za takim wnioskiem przemawia także analiza treści dokumentu, którego druga strona wskazuje na to, że bez wątpienia jest to umowa której początek znajduje się na pierwszej stromnie, zaś pozwana złożyła podpis w dwóch miejscach w rubryce potwierdzającej okazanie jej lokalu oraz pod całą treścią umowy jako zlecający. Nie bez znaczenia jest także fakt, że pozwana mogła odstąpić od oględzin mieszkania przed przeczytaniem dokumentu lub po, czego jednak nie zrobiła. Jedynym racjonalnym wytłumaczeniem tej okoliczności jest najprawdopodobniej chęć oglądnięcia mieszkania przy początkowym założeniu, że niekoniecznie je się kupi, albowiem jest to pierwszy lokal jaki oglądała pozwana chcąc kupić mieszkanie.

W ocenie sądu nie można mówić o błędzie, w sytuacji gdy ktoś składa podpis na dokumencie bez uprzedniego przeczytania go. Osoba taka nie myli się, ponieważ świadomie składa oświadczenie woli nie znając jego treści, akceptując w ten sposób każde postanowienie zawarte w dokumencie. Taka, a nie inna postawa pozwanej nie była wynikiem błędu obiektywnego lecz skutkiem niedbalstwa i braku dołożenia należytej staranności pozwanej w dbaniu o własne interesy.

W ocenie Sądu pozwana nie udowodniła, by złożyła oświadczenie woli zawarte w umowie z dnia 1.09.2023r. r. pod wpływem błędu, albowiem złożyła podpis pod treścią umowy , która w żaden sposób nie była zatajona przez powódkę. O braku błędu świadczy także fakt późniejszej współpracy. Pozwana po przesłaniu jej sms treści umowy w dniu 31.10.2023r. i przeanalizowaniu jej nie zrezygnowała z sfinalizowania transakcji, tylko przystąpiła do umowy , zaś oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożyła dopiero po jej zakończeniu, a więc wówczas gdy powódka spełniła swoje świadczenie, zaś pozwana osiągnęła cel założony umową.

Pozwana nie wykazała także by treść umowy na stronie pierwszej został wypełniona po złożeniu przez nią podpisu .

W świetle zatem tych wszystkich ustaleń, nie sposób przychylić się do stanowiska pozwanej i uznać, że podpisując dokument z dnia 1 września 2023r. pozostawała w błędzie i by był on wywołany zachowaniem strony przeciwnej. Tym samym umowa pośrednictwa, w ocenie Sądu jest skuteczna i wiąże strony.

Odnosząc się do zasadności żądania pozwu przez pryzmat zarzutów pozwanej dotyczących niewykonania przez powódkę żadnych czynności w oparciu o zawartą umowę przypomnieć należy że zgodnie z § 1 umowy pośrednik był obowiązany do :

- wyszukiwania pozyskiwanych ofert i przedstawiania ich zmawiającemu,

- sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości,

- przedstawienia wzoru umowy przedwstępnej,

- przygotowania dokumentów oraz umówienia dogodnego dla obu stron terminu podpisania umowy przenoszącej własność.

Wykonanie tych obowiązków stanowiło realizację umowy pośrednictwa, za które należało się wynagrodzenie. Obowiązki te można zatem podzielić jakby na dwa etapy – jeden dotyczących poszukiwania ofert i przedstawiania ich kupującemu, a drugi etap zmierzający bezpośrednio już do finalizacji umowy.

W ocenie Sądu nie budzi żadnych wątpliwości, iż powódka wykonała drugi etap tej umowy - sprawdziła stan prawny nieruchomości, sporządziła projekt umowy przedwstępnej oraz uzgodniła termin u notariusza. Jak wynika również, że zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przez cały ten okres pozostawała w stałym kontakcie zarówno ze sprzedającą, ale i kupującą, pośredniczyła w ich uzgodnieniach i negocjacjach. Te czynności bezsprzecznie zostały przez powódkę wykonane i Sąd tutaj nie będzie się odnosił do tego czy zostały one wykonane na zlecenie sprzedającej czy kupującej, albowiem wynikały one także z umowy z dnia 1 września 2023r. którą pozwana zawarła i były jej realizacją.

Powódka, jak wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego nie zajmowała się w ogóle wyszukaniem i przedstawieniem wyszukanych dla kupującej ofert. Owszem przy klasycznej umowie pośrednictwa zawartej z kupującym, jaka miałaby miejsce gdyby pozwana przyszła do biura nieruchomości, to powódka sprawdziłaby swoją bazę lub innych podmiotów i wyszukałaby oferty zgodnie ze wskazaniami kupującego i następnie przedstawił by je zainteresowanemu. Tymczasem w tej sprawie to pozwana sam wyszukała ogłoszenia na jednym z portali internetowych i sama wskazała pośrednikowi konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowana. Tych czynności nie wykonał pośrednik. To pozwana samodzielnie doprowadziła do skojarzenia stron transakcji a nie powódka. Bezspornym jest także że było to możliwe tylko dlatego że pozwana znalazła tą konkretną ofertę , którą w Internecie zamieściła powódka ale realizując już umowę pośrednictwa ze sprzedającym, a nie z kupującym. Umieszczanie ogłoszenia było realizacją postanowień umowy pośrednictwa ze sprzedającymi. W konsekwencji powódka nie wykonała wszystkich obowiązków przyjętych na mocy umowy pośrednictwa, albowiem czynności związane z wyszukaniem oferty wykonała sama pozowana.

W tych zatem okolicznościach powódka nie może żądać wynagrodzenia jakie by jej przysługiwało za wykonanie całej umowy, skoro wykonała jeden tylko z dwóch jej etapów. W konsekwencji Sąd mając na uwadze te okoliczności tj, fakt częściowego wykonania obowiązków przez powódkę oraz zasady współżycia społecznego na które powołała się z ostrożności procesowej pozwana zasądził tylko połowę wynagrodzenia w kwocie 3.300 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 17 listopada 2023r. do dnia zapłaty, o czym orzeczono jak w pkt. I wyroku, a w pozostałym zakresie żądanie jako nienależne Sąd oddalił (pkt. II wyroku).

Na marginesie sąd odnosząc się do zarzutów związanych z zawarciem umowy poza lokalem przedsiębiorstwa gdyby nie podzielić argumentacji wskazanej powyżej i uznać za skuteczne prawo do odstąpienia pozwanej do umowy oparte na art. 35 ustawy o prawach konsumenta to bezspornym jest, że na pozwanej spoczywał obowiązek zapłaty za świadczenia spełnione do chwili odstąpienia od umowy zaś kwotę zapłaty oblicza się proporcjonalnie do zakresu spełnionego świadczenia, z uwzględnieniem uzgodnionej w umowie ceny lub wynagrodzenia. Jeżeli cena lub wynagrodzenie są nadmierne, podstawą obliczenia tej kwoty jest wartość rynkowa spełnionego świadczenia. Mając na uwadze treść tego przepisu oraz powyższe rozważania odnośnie wykonania obowiązków umownych przez powódkę zasądzenie kwoty wskazanej w wyroku znajduje także na tej podstawie uzasadnienie.

O odsetkach Sąd orzekła na podstawie art. 481 k.c., zasądzając je od dnia następnego po dniu w którym upłynął termin płatności wskazany na fakturze wystawionej przez powódkę.

Mając na uwadze wynik postępowania, czyli uwzględnienie roszczenia powódki w połowie, Sad na zasadzie art. 100 k.p.c. koszty między stronami wzajemnie zniósł, o czym orzekł jak w pkt. III wyroku.

Sędzia Dorota Podskalna – Baum

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)

(...)